A aquisição de um imóvel é um tipo de negociação complexa e que envolve valores elevados e, por isso mesmo, acertar nos pequenos detalhes e evitar os principais erros são ações que podem lhe trazer segurança ao comprar um imóvel e evitar uma grande dor de cabeça no futuro.

Isso significa que não basta ter o dinheiro para comprar um imóvel, mas também ter paciência de enfrentar burocracias e saber quais os principais documentos verificar para fazer uma compra segura. Pois um erro pode custar todo o seu dinheiro ou gerar um grande problema lá na frente.

Pensando nessa questão, preparamos o artigo a seguir mostrando o que você deve fazer para evitar um calote ao comprar um imóvel

I. CONFIRA A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Para garantir uma compra com tranquilidade, além das visitas e vistorias no imóvel desejado para verificar algum problema aparente, também será necessário fazer uma boa análise dos documentos para ter certeza do que está comprando. A lista da papelada exigida está listada abaixo. Confira.

CERTIDÃO DE MÁTRICULA DO IMÓVEL: A Certidão de Matrícula do Imóvel é o documento emitido pelo cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado. Neste documento constam todas as informações referentes ao imóvel como, o imóvel está registrado em nome de qual pessoa, as medidas e confrontações do imóvel, se a construção está averbada na escritura, ou ainda, se existe algum problema relacionado ao imóvel como penhora, usufruto, alienação fiduciária ou hipoteca.

PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO: A Planta de Situação é aquela que apresenta uma representação da vista superior esquemática que mostra o imóvel e sua zona de entorno. No Memorial Descritivo são descritos as medidas do imóvel, suas coordenadas geográficas e seus confrontantes.

CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITO MUNICIPAL, ESTADUAL E FEDERAL: Essas certidões são documentos que vão demonstrar se o imóvel a ser comprado possui dívidas fiscais ou tributárias no âmbito municipal, estadual ou federal. Em geral, essas certidões são obtidas pelo site das secretarias de fazenda de cada estado e município.

II. CONFIRA A DOCUMENTAÇÃO DO VENDEDOR

O vendedor deve apresentar além dos seus documentos básicos de identificação, isto é, CPF e RG, deverá também apresentar as seguintes certidões:

CERTIDÃO DE CASAMENTO, UNIÃO ESTÁVEL OU AVERBAÇÃO E DIVÓRCIO: Isso porque o Estado Civil do vendedor do imóvel é algo de extrema importância a se saber no momento da compra, pois nos casos em que o vendedor é casado ou vive em união estável, SERÁ NECESSÁRIA A AUTORIZAÇÃO/ASSINATURA DO CÔNJUGE OU COMPANHEIRO para que o negócio tenha validade.

Mesmo que o vendedor esteja vendendo um bem particular, ou seja, é somente dele, geralmente, o seu cônjuge ou companheiro deve ter ciência sobre a venda. Se a propriedade for do casal, em que os dois são proprietários, então, será preciso apresentar a documentação de ambos.

Preste atenção se o vendedor é separado, mas não divorciado legalmente, ou seja, não é separado no papel, é possível que essa venda resulte em briga entre o casal pela propriedade. O ideal é que os bens sejam partilhados antes de colocá-los à venda.

CERTIDÃO DE DISTRIBUIÇÃO CÍVEIS E CRIMINAIS: podem ser adquiridas pelo site do Tribunal de Justiça do estado onde vive o vendedor. Importante também buscar essas certidões em âmbito federal. Esses documentos vão dizer se o vendedor do imóvel tem alguma pendência na justiça que possa acarretar consequências para imóvel vendido. Por ex.: O vendedor tem um processo contra ele onde deve uma quantia de dinheiro elevada. Isso pode fazer com que a compra do imóvel seja anulada e você perca o imóvel comprado para a justiça e terá que buscar seu reembolso em uma ação contra o vendedor.

CERTIDÕES NEGATIVAS DE DISTRIBUIÇÃO TRABALHISTA: podem ser adquiridas através do site do Tribunal Superior do Trabalho. Essas certidões vão dizer se o vendedor do imóvel possui algum processo trabalhista contra ele. Ela é muito importante principalmente quando se compra imóveis de empresas/pessoas jurídicas. Isso porque, assim como na esfera cível, um processo trabalhista pode levar a anulação da venda do imóvel para que se possa pagar os trabalhadores que ingressaram com uma ação trabalhista.

execuções fiscais do estado e município: em geral são obtidas pelo site das secretarias de fazenda de cada uma;

CERTIDÃO NEGATIVA DE PROTESTOS: emitidas pelos cartórios de protesto da cidade onde reside o vendedor. Essas certidões vão mencionar se o vendedor esta sendo protestado, ou seja, cobrado por alguma dívida que ainda não tenha sido levada a justiça.

Nos casos em que o vendedor é casado ou vive em união estável, é importante analisar todas essas certidões em nome não só do vendedor mas também do seu cônjuge/companheiro.

Caso o vendedor ateste não ter nenhum tipo de pendência relativa a essas certidões, dificilmente você terá um problema futuro envolvendo execução de dívidas onde pode perder o imóvel. Por outro lado, caso aponte alguma dívida pendente, processos ou ações de cobrança contra o comprador, você deve exigir do comprador, algum comprovante de patrimônio que ateste a total cobertura daquelas dívidas.

III. CONHEÇA AS DESPESAS NECESSÁRIAS

O processo de compra de imóveis não envolve somente o valor do imóvel a ser comprado. É preciso ficar atento às taxas e despesas que acompanham a transação de compra e venda. Entre os principais gastos podemos destacar:

ESCRITURA PÚBLICA: a Lei diz que a venda de qualquer imóvel pelo valor acima de 30 salários mínimos deverá ser realizada por meio de Escritura Pública. A escritura pública trata-se de um documento que certifica a venda realizada, bem como valores, comprador e vendedor, etc.. Esse documento é lavrado pelo Cartório de Notas da cidade onde está localizado o imóvel. Os valores gastos com escritura pública variam conforme o estado onde está localizado imóvel. Para se informar melhor sobre essa despesa imposta pelo seu estado acesse a página do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Por ex.: Em MG, no ano de 2022, esse valor varia de R$1640.28 a R$9075.04 de acordo com o valor do imóvel.

ITBI – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS: esse é um imposto municipal que deve ser recolhido antes do registro do imóvel, por isso a sua alíquota deve variar de acordo com cada cidade. Ela costuma variar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Preste atenção aos prazos de pagamento e multas. Em algumas cidades é possível parcelar o valor do ITBI, já em outras o pagamento deve ser feito somente à vista.

REGISTRO NA MÁTRICULA: O comprador somente se torna dono do imóvel após o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, é necessário encaminhar até o Cartório de Registro de Imóveis a Escritura Pública e o comprovante de pagamento do ITBI para que seja realizada a transferência do imóvel para o seu nome ficando registrado na matrícula do imóvel. As despesas para essa transação também dependem de cada estado. Em MG esse valor varia de R$123,83 a R$6.025,08, de acordo com o valor do imóvel.

IV. REGISTRE A ESCRITURA PÚBLICA NO CARTÓRIO

Existe um ditado no direito imobiliário que diz que “só é dono quem registra”. Achar que se tornou o proprietário do local apenas por possuir uma escritura ou um contrato de gaveta é um grande erro que algumas pessoas costumam cometer, infelizmente.

Para que o imóvel seja realmente seu, a compra deve ser realizada por meio de Escritura Pública e deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis da cidade. Somente após o registro é que se finaliza todo o processo de compra de um imóvel.

Não havendo registro em cartório o comprador não tem nenhuma segurança jurídica, uma vez que o vendedor ainda consta como proprietário do imóvel e, agindo de má fé, pode vir a vender o mesmo imóvel para outro comprador. Se este segundo comprador realizar o registro antes do primeiro comprador, o imóvel pertencerá a ele e o primeiro comprador deverá buscar seu dinheiro em uma ação na justiça contra o vendedor e não terá nenhum direito sobre o imóvel pelo qual pagou.

Por isso, sempre que for comprar um imóvel guarde uma parte do dinheiro de 5 a 8% do valor do imóvel para pagar impostos e despesas cartorárias. Nunca deixe de registar o seu imóvel ou poderá perder tanto o imóvel como todo o dinheiro que entregou ao vendedor.

V. CONTRATE UM ESPECIALISTA

Como visto, comprar um imóvel de forma segura é uma ação que envolve várias pessoas, órgãos, empresas, documentos e, por isso, não é uma tarefa fácil. Realizar uma compra de imóveis com o apoio de um advogado especialista transforma todo o processo em uma tarefa simples, eficiente e segura.

Tentar economizar ao comprar um imóvel e fazer tudo sozinho ou confiando apenas no corretor pode custar caro e gerar um enorme prejuízo financeiro no futuro, além da dor de cabeça, preocupação e arrependimento. Se você quer evitar um calote ao comprar um imóvel, contrate um advogado imobiliário.

Se você está em busca de uma assessoria confiável, que pode auxiliá-lo no processo de compra de imóveis, entre em contato através do nosso Whatsapp e agende uma consulta.